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北京房地產市場變革 從改變租房觀念做起
千龍網訊從 租購並舉 到 租售同權 ， 租房 必然將成為2017年樓市最熱門的話題之一。面對高房價，人們如何解決住有所居的問題？ 8月17日，
北京市發佈《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》(下稱《通知》)。
在一系列的政策指引下， 住有所居 正在向 住有所租 的方向轉變推薦。
專傢觀點：高房價下租房更劃算
租房合適還是買房合適？這是許多剛需人群思考的問題。北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池給記者算瞭一筆賬，假設在北京購買一套90平方米的房子花費500萬元，如果把500萬元放在銀行，按2.75%的利率計算，一年利息是13.75萬元，平均每月是1萬多。按1萬元的標準在北京租房，租到的基本都是高端住宅。 這樣看來，在高房價的背景下，租房是更劃算的。
既然租房更劃算，為何老百姓不願意租房？在趙秀池看來，此前租房所面臨的子女就學、租賃不穩定等多重難題，讓許多傢庭不得不 勒緊褲腰帶 湊首付買房。如果能保障租戶享受更多公共服務的權利，就能讓傢庭繼續穩定地租房。趙秀池說，大力發展租房市場，能對平抑房價發揮作用，也能穩定房地產市場預期。
租房痛點新政一一給出解決方案
讓老百姓轉變思維談何容易？近日北京出臺瞭關於共有產權房的相關政策，在征求意見的過程中，許多市民對 單身人士申請年齡不能低於30歲 提出瞭意見。由此也能看出，買瞭房才能結婚，租房不穩定，租房沒保障等問題都是推進 租購並舉 的痛點所在。
前些年對租賃市場的培育不夠，更多是公租房，近幾年才逐漸提出社會租賃。 北京房地產業協會秘書長陳志說，這版租房新政在建設、服務、金融支持等方面有所細化，有利於構建北京的 購租並舉 住房體系。那麼就讓我們看一看，此番推出的北京市租房新政都解決瞭哪些關於租房的熱點問題。
1、上學難、落戶難
京籍無房租戶滿足條件可跨區入學
對於許多傢庭都非常關註的子女上學問題上，政策的突破在於對京籍無房戶上，新政提出 雙滿三年 的條件。《通知》指出，本市戶籍無房傢庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。
對於非京籍租戶，其實本市此前就已經有申請就近入學的政策，新政並未有明顯差別：根據監管平臺登記備案信息、本市關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，申請在所在區上小學、初中。
但專業人士也在此提醒，在所在區上學與在所在 學區 上學是有區別的，在子女入學方面各區有各區的政策，具體操作環節仍需要關註教育部門的政策信息。
而在落戶方面，《通知》也首次明確瞭承租保障房落戶的相關規定。《通知》提到，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房傢庭，就可以把戶口落到公租房上。此外，如果承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。
2、房租高、長租難
租房將有 指導價 簽長期租約可獲政策支持
對於經常在北京租房的人來說，房租一年一漲，房源一年一換是再常見不過的事。租金、租期穩瞭，租賃生活才能真正穩定。在今年5月，住建部發佈《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》中就已經提出鼓勵房東簽訂長期租賃合同以及房東不能單方面漲房租的相關規定。
在北京租房新政中，租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內房東不得單方面提高租金。押金方面，如果房東收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，房東應將押金退還租戶。
《通知》還指出，市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發佈制度，及時發佈住房租賃市場實際成交租金水平等信息，也就是說，未來北京的租賃市場將會出現 參考價格 。專業人士指出， 參考價格 並不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據這個價格水平，約定具體的租金情況。
在租期方面，《通知》指出，當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持；而住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低於3年。
3、監管弱、保障難
建立租賃監管平臺對中介、房東有更嚴約束
此前，北京市對於租房的信息監管一直處於空白。此番發佈的新政明確北京未來將建立住房租賃監管平臺，並推出新版的租房合同范本，實現租房合同網上簽約。
《通知》指出，住房租賃監管平臺通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供後臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發佈、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。平臺建立後，已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京有合法穩定住所的紙質證明材料，實現材料網上多跑路，百姓少跑路。
《通知》明確，網絡交易平臺、房地產經紀機構、住房租賃企業等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規要求和約定使用相關信息。
對於承攬租賃服務的房屋中介，新政也提出更嚴格的要求：房地產經紀機構從業人員應當實名服務；房地產經紀機構為當事人提供租賃經紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明；房地產經紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經紀服務；地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；房地產經紀機構應當協助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。此外， 惡房東 形象也被明禁：房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐租戶，未經租戶同意不得擅自進入出租住房。
《通知》明確，如果房東在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知租戶，並不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優先購買權。如果租賃期屆滿，房東不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知租戶；繼續出租的，同等條件下原租戶享有優先承租權，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。
未來北京的租賃住房怎麼建？
今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》同時發佈，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。
在這150萬套住房中，將包括租賃住房50萬套。這些租賃住房如何建設？租房新政中也專門強調要多渠道增加租賃住房的供應，各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。
根據征求意見稿，新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行范圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。與此同時，新建租賃住房將優先面向產業園區、周邊就業人員出租，促進職住平衡。
今年以來，北京市持續加大企業自持商品住房作為租賃房的推進力度。截至目前已累計推出19個企業自持租賃房項目。未來運營這些租賃房的將是更加專業的機構。本市將鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營，滿足多層次住房租賃需求。
在金融支持方面，北京市也將鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。
北京市此次推出租房新政，對於培育和發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度、解決城鎮居特賣民的住房問題，具有非常重要的現實意義。《通知》的出臺是轉變人們對於 租房 觀點的重要一步，邁出這一步後，未來的後續政策和措施的跟進，將會逐步完善北京市的租賃市場，大眾對於租房的觀念也會逐步改善，穩定房地產的市場預期，進一步完善房地產調控的長效機制。
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在金融支持方面，北京市也將鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。
北京市此次推出租房新政，對於培育和發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度、解決城鎮居特賣民的住房問題，具有非常重要的現實意義。《通知》的出臺是轉變人們對於 租房 觀點的重要一步，邁出這一步後，未來的後續政策和措施的跟進，將會逐步完善北京市的租賃市場，大眾對於租房的觀念也會逐步改善，穩定房地產的市場預期，進一步完善房地產調控的長效機制。
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